קניז'ינסקי ואח' נ' ליגד השקעות ובנין בע"מ ואח'

פסק דין

1.תביעה כספית על סך 304,604 ₪ מיום 6/9/2009.

2.יסודה של התביעה בעסקה לרכישת יחידת נופש שרכשו התובעים מהנתבעת 1 בפרויקט "סול מרין" בנהריה. השאלה העומדת להכרעה בתיק זה היא האם זכאים התובעים לפיצויים מהנתבעות בגין האופן שבו מנהלות הנתבעות את המתחם.

פתח דבר

3.ביום 19/10/1998 נכרת חוזה בין התובעים ובין הנתבעת 1 (להלן: ליגד), בגדרו רכשו התובעים מליגד יחידת נופש בבניין המהווה חלק ממלון יחידות נופש (פרויקט סול מרין, להלן: הפרויקט), אשר עתידה ליגד להקים על חלקה 114 בגוש 18207 בנהריה (להלן: חוזה הרכישה, נספח ב' לכתב התביעה). היחידה שרכשו התובעים זוהתה כיחידה מס' 4 בבניין B-4, יחידה בת 2 חדרים בקומה א' אשר פונה לכיוון צפון-דרום-מערב. תמורת יחידת הנופש שילמו התובעים לליגד 526,728 ₪, צמוד למדד אוגוסט 1998, בתוספת 9,244 ₪ בגין הוצאות משפטיות.

בחודש דצמבר 1998 לערך קיבלו התובעים לידיהם את החזקה ביחידת הנופש.

4.לצד חוזה הרכישה חתמו הצדדים על הסכם ניהול בגדרו נקבעו שירותי ניהול שונים שעל ליגד לספק למלון יחידות הנופש, ודמי ניהול שעל הרוכשים לשלם תמורת שירותי הניהול. (להלן: הסכם הניהול, נספח ג' לכתב התביעה).

סע' 7 של הסכם הניהול מותיר בידי ליגד את האפשרות להסב את כל זכויותיה וחובותיה על פי הסכם הניהול לצד שלישי כלשהו. במכתב מיום 18/1/2006, הודיעה ליגד למחזיקי יחידות הנופש בפרויקט כי בהתאם לסע' 7 של הסכם הניהול, הסבה ליגד את זכויותיה ואת חובותיה שבהסכם הניהול לחברת ניהול חדשה בשם אף. ווי. סי. ניהול ואחזקת מבנים בע"מ (הנתבעת 2).

5.בשנת 2002 הגישה ליגד תביעה נגד התובעים דכאן, בגין אי תשלום דמי ניהול בסך 2,191 ₪, עבור החודשים ינואר – מרץ 2002. ת.א 197711/02 ליגד השקעות ובניין בע"מ נ' עדה קניז'נסקי ואח' (להלן: "פס"ד ליגד"). בפסק דין מיום 22/5/2006 נקבע כי על התובעים לשלם לליגד דמי ניהול בהתאם לתביעה בניכוי סך של כ-839 ₪ בגין שירותים שונים שלא סופקו על ידי ליגד בתקופה הרלוונטית לתביעה.

התביעה

6.מצבו של מתחם סול מרין בכי רע. רק 13 מתוך 60 יחידות נופש נמכרו לרוכשים. יתר היחידות מושכרות בשכירות רגילה וחלקן נטושות. במהלך השנים נעשה ביחידות השונות שימוש שלא לצרכי נופש. תפעול המתחם ותחזוקתו אינם כמתחייב מהחוזים שנכרתו בין הצדדים ואינם הולמים מלון יחידות נופש. תפעול המתחם על ידי הנתבעות לוקה בתחומים הבאים: שמירה; ניקיון; גינון; תחזוקה כללית; הגבלת השימוש בבריכה.

7.הואיל וחלק מהיחידות מושכרות בשכירות חופשית, נוצר עומס על תשתיות המתחם, אשר אינו תואם מלון נופש. העלויות הכרוכות בתחזוקה מוגברת זו מוטלות על רוכשי היחידות.

8.הואיל והיחידה שבבעלות התובעים מוגדרת כיחידת נופש, משלמים התובעים ארנונה גבוהה משמעותית מזו המשולמת לדירת מגורים רגילה. היות והנתבעות הן המונעות את השימוש ביחידה כדירת נופש, עליהן לשאת בהפרשי הארנונה שנוצרו.

9.בחוזה הרכישה התחייבה ליגד לפעול למען רישום היחידה על שם התובעים, והתובעים אף נשאו בתשלום עבור כך, אולם חרף מכתב משנת 2004 לא עשו הנתבעות דבר על מנת לקדם את רישום היחידה על שם התובעים במינהל או בלשכת רישום המקרקעין. בכך נגרמת ירידת ערך ליחידת הנופש.

10.התובעים טוענים כלפי הנתבעות להפרת חוזה, הטעייה, מצג שווא, תנאי מקפח בחוזה אחיד, אי התאמה בממכר, עשיית עושר ולא במשפט, רשלנות, הפרת דיני הגנת הצרכן, חוסר תום לב, ביצוע עוולות מסחריות, ופגיעה בתקנת הציבור.

11.בגין כל אלה תובעים התובעים סך של 304,604 ₪, לפי הרכיבים הבאים:

א.125,000 ₪ - ירידת ערך;

ב.20,000 ₪ - דמי ניהול ששולמו ביתר ב-7 שנים אחרונות;

ג.9,604 ₪ - הפרשי ארנונה ל-7 שנים אחרונות;

ד. 100,000 ₪ - עגמת נפש;